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商品房销售管理办法

来自:网络整理 发布时间:2014-01-17 13:59 点击次数:

违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,

在未解除商品房买卖合同前,将作为

房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《

房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。

房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

本办法自2001年6月1日起施行。

关于已设定抵押权的商品房能否再出售

答:目前,商品房销售中存在销售已设定抵押权商品房的现象,为了解决此类问题,《办法》规定,房地产开发企业销售设有抵押权商品房的,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

“一房多售”如何规范

答:有的房地产开发企业将商品房重复销售,“一女多嫁,导致了购房者掏了钱,却得不到所购房屋。在《办法》中的处罚条款中为此还规定,在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

新办法如何防止“合同欺诈”?

答:商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位,导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。为了解决这一问题,除推行《商品房买卖合同示范文本》外,《办法》还要求房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确,并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;商品房采取预售的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

“订金”或者“定金”都可以退还吗?

答:目前,在商品房销售市场上,房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金、“订金 、“押金、“保证金 等名称,而且一般对返还问题都没有明确规定。《办法》规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。

答:在《办法》中规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。

商品房的销售程序

答:为防止不合法的商品房进入流通领域,《办法》重申商品房预售实行预售许可制度,并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定。在商品房现售方面,为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题,《办法》规定,商品房现售应符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落实;(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(七)物业管理方案已经落实。

商品房的承担质量保修责任

答:《办法》规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。《

1. 《国有土地使用证》:我国的《土地管理法》规定,土地属于国家或集体所有,能转让的只能是国有土地使用权,集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走,只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证,房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金;

2. 《建设用地规划许可证》:根据我国《土地管理法》规定,建设用地要符合国家的土地利用总体规划;

3. 《建设工程规划许可证》:房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少,都要经过规划部门的规划许可;

4. 《建设工程施工许可证》:只有拥有此证工程才能合法施工;

5. 《商品房预售许可证》:没有此证的房子不能销售或预售,一般来说如果没有前面四证,就办不下来此证。[1]

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